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  • AutorenbildPatricia Lederer

Haus oder Wohnung zu groß für's Finanzamt?

Dürfen Vermieter die Kosten dann nicht absetzen? Dazu hat der Bundesfinanzhof jetzt sein Urteil gesprochen.


Steuerbescheid Mustereinspruch

Frankfurt am Main

27. November 2023

 

Der Gerichtsprozess dreht sich um den Dauerstreit mit dem Finanzamt bei der Vermietung. Dürfen Vermieter die Werbungskosten absetzen, obwohl sie auf Dauer Verluste beim Vermieten machen? Was geschieht wenn die vermietete Wohnung zu groß ist?


Das klagende Ehepaar hatte in den Jahren 2011 bis 2014 drei Einfamilienhäuser vermietet. Diese Immobilien waren vollständig durch Kredite finanziert, und die Mietverträge waren mit den Kindern und deren Ehepartnern abgeschlossen.


Das Finanzamt erkannte die Verluste aus der Vermietung nicht an (sogenannte Werbungskostenüberschüsse). Dabei ging es um erhebliche Summen. Für 2011: 195.173 €; 2012: 216.785 €; 2013: 172.728 € und 2014: 190.696 €.


Streitpunkt war die Größe der Einfamilienhäuser mit 290 qm bis 331 qm.


Das Finanzgericht Baden-Württemberg (FG) gab dem Finanzamt in erster Instanz Recht. Die Richter zweifelten die Einkünfteerzielungsabsicht an, insbesondere weil die Wohnfläche der Immobilien jeweils 250 qm überschreitet. Auch sei der Mietspiegel für derart große Wohnflächen aufgrund der geringen Fallzahlen nicht aussagekräftig.


Die Kläger legten dagegen Revision beim Bundesfinanzhof (BFH) ein. Sie argumentieren, dass die Vermietung steuerlich anzuerkennen sei, weil die Miete mindestens 66 % der Marktmiete beträgt. Sie monieren auch, dass die Einschränkung auf 250 qm Wohnfläche nicht gerechtfertigt sei und dass sie die Einkünfteerzielungsabsicht nachweisen könnten.


Sie rügen die willkürliche 250 qm Grenze als Verstoß gegen den Gleichheitsgrundsatz.


Der BFH hat die 250 qm Grenze mit Urteil vom 20. Juni 2023 nun bestätigt, jedoch auf einer genauen Prüfung der Gewinnerzielungsabsicht mittels Totalüberschussprognose bestanden (Aktenzeichen IX R 17/21). Der BFH stellt fest, dass die Vermietung von Immobilien mit mehr als 250 qm Wohnfläche einer Überprüfung durch das Finanzamt bedarf, insbesondere weil der Mietspiegel bei derart großen Immobilien keine klaren Angaben macht.


Der BFH hat den Rechtsstreit zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung an das FG zurückverwiesen. Das FG muss die Angelegenheit erneut prüfen, den steuerrelevanten Sachverhalt vollständig aufklären und entscheiden, ob die Kläger tatsächlich die Einkünfteerzielungsabsicht nachweisen können.


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